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易居研究院：调控房价同时转换租赁市场格局
2010.07.05
易居研究院：调控房价同时转换租赁市场格局
提要：从时下租赁房屋供应端看，政府正在集中建设廉租房、公租房，企业则主要集中于酒店式公寓等高档房。而在西方发达国家，房屋租赁受到社会的普遍重视，往往会出台一系列的法律及规章制度，以此来维护承租人的利益、制约出租人的不规范出租行为。
□本报记者唐颖豪
在严厉的房地产调控政策下，人们期望房价下跌的一只“靴子”还没有完全落下来，另一只“靴子”不经意间砸了下来。自从上海楼市进入观望期之后，房屋租金涨幅超过历届调控，特别是新政后的5月、6月间租金上涨惊人，仅上海市二手房指数涨幅就达到4.1%和4.9%。
上海易居房地产研究院高级研究员周建成博士提出，宏观调控在调控房屋买卖市场的同时，也必须转换房屋租赁市场格局，尤其要建立住房租赁产业化的运作机制，“租售并举”才能调整楼市结构，使房价合理化房价。
面临高房租拷问
21世纪不动产上海区域数据监测中心对上海16个典型板块的标杆楼盘租金进行跟踪监测发现，与去年6月相比，16个楼盘的租金回报率均有下降，降幅在0.02%-2.02%；但16个楼盘中有14个租金上涨，增幅集中在5%-30%。
月租金2000-4000元的房源是这段时间最容易出租的，6月1日-15日期间成交比例为39.3%。其次是租金在2000元/月以下的房源，占37.8%。预算2000元以内的租客，倾向选择浦东区偏外环的板块，例如曹路、西三林、惠南等，代表性小区包括曹路家园、凌兆新村、民乐苑；预算2000元-3000元的，倾向于闵行七宝、宝山大华、闸北大宁等中环区域、有轨交线路经过、且配套较为成熟的地方，典型小区有万科城市花园、康泰新城、宁和小区等；预算在8000元以上的，则偏好核心城区，例如陆家嘴、徐汇中心、南静安，代表性楼盘有仁恒滨江园、东方曼哈顿、中凯城市之光。
向来以买卖为主的中介，也因为市场的调整业务重心被迫转移。21世纪不动产4月成交的租赁、买卖套数比约在3：7，5月、6月则倒置过来，为7：3；德佑高端地产指数系统中的租赁市场系统显示，今年5月租赁套数环比增长61%，是近两年来平均月租赁套数水平的2倍。其中，过渡性租客占47%。
此轮房租上涨的主要原因有三个。一是季节性因素，大中专院校学生集中在这个时候毕业，毕业生对住房有较大的租赁需求；二是投资者手握大量房源，不愿低价抛售，通过提高房租，以获得收益；第三是许多购房者在房地产调控政策的影响下推迟购房，持币观望，一定程度上增加了房屋租赁市场的需求。
“被动租房”现象普遍
目前房屋租赁市场中，无论个人分散出租，还是今后政府大力推广的公租房，均处于被动，业内人士称之为“去租房化”现象。
从时下租赁房屋供应端看，政府正在集中建设廉租房、公租房，企业则主要集中于酒店式公寓等高档房。而在国外，大部分开发商以开发和经营出租性物业为主。有的主动帮助政府建造公租房，经营十年后可由政府回购，其前提必须是房屋质量等必须达到标准，由此限定了开发商粗制滥造。
从需求端看，目前中国内地，受新政对存量、增量商品住宅市场的影响，近期陷入观望期。一批原先准备购房的自住型、改善型客户暂缓入市购房，采取阶段性租房策略。而业主索性转售为租，躲避房价低谷。从决策的时间顺序上，通常都是买不起房才会租房。
上海易居房地产研究院之前所做的房屋需求调查结果显示，对究竟选择租房还是购房这一问题上，近七成的受访者选择购房。而且，将在3年之内购房的占受访总数的61.6%，仅一成半受访者选择租房，另有16.2%的受访者虽然现在选择租房，但只是作为购房前的过渡。同时，就同一被访群体在受调查时的居住状况来看，有42.94%的受访者在受访时居住在承租房中。换言之，大部分房屋承租人（63.8%）计划改变居住方式，从租房转为购房。
房屋租赁应实现产业化
如果能够转变这种“被动租房”现象，形成成熟的房屋租赁行业，就可形成规模经济，并有效化解买卖市场的供需矛盾，平抑高房价问题。周建成、李战军、梁志超等研究人士建议，重点要解决以下几个问题。
房屋租赁税收优惠。从政策优惠方面看，基本以购房优惠政策为主。购房上，货币化分房、银行按揭贷款、蓝印户口、购房退税、契税优惠等等，可谓一应俱全。租房上则长期缺少政策上的关注和扶持，致使房地产企业更愿意以出售的方式加快资金回收，避免资金沉淀。
减轻房屋出租税负。以上海为例，目前个人居住房屋出租的综合税率为5%，转租为2.5%，为活跃房屋租赁市场发挥了积极作用。目前如果企业从事房屋租赁，除缴纳营业税及附加、房产税等（共17.56%）外，还要缴纳所得税，税负仍然偏重。此外，租赁业务的资金回收期较长，在房价连续几年快速上涨的背景下，投资租赁房屋对个人或者企业而言均吸引力不足。
增加房屋租赁市场融资渠道。融资渠道的局限性导致企业进入出租业的意愿不强，若完全依赖于银行贷款又会加剧银行的流动性风险，不妨积极发展房地产信托投资基金。同时，大量社会强制性缴存基金如住房公积金、养老金、社保基金等长期资金，从适用性角度看，完全可以投资于房屋租赁市场，不仅可解决当前发展住房出租业面临的缺乏长期资金来源问题，也在一定程度上有助于提高资金运用效率，保值增值。
确保承租人的利益受法律保护。我国房屋租赁法规和政策主要关注房屋租赁的客体，对于房屋租赁的主体管理和行为管理鲜有涉及，尤其是缺乏对承租人利益的法律保护，这导致了出租人对房屋租约的执行力不足，而承租人则经常缺乏“安全感”。而在西方发达国家，房屋租赁受到社会的普遍重视，往往会出台一系列的法律及规章制度，以此来维护承租人的利益、制约出租人的不规范出租行为。
提要：从时下租赁房屋供应端看，政府正在集中建设廉租房、公租房，企业则主要集中于酒店式公寓等高档房。而在西方发达国家，房屋租赁受到社会的普遍重视，往往会出台一系列的法律及规章制度，以此来维护承租人的利益、制约出租人的不规范出租行为。
□本报记者唐颖豪
在严厉的房地产调控政策下，人们期望房价下跌的一只“靴子”还没有完全落下来，另一只“靴子”不经意间砸了下来。自从上海楼市进入观望期之后，房屋租金涨幅超过历届调控，特别是新政后的5月、6月间租金上涨惊人，仅上海市二手房指数涨幅就达到4.1%和4.9%。
上海易居房地产研究院高级研究员周建成博士提出，宏观调控在调控房屋买卖市场的同时，也必须转换房屋租赁市场格局，尤其要建立住房租赁产业化的运作机制，“租售并举”才能调整楼市结构，使房价合理化房价。
面临高房租拷问
21世纪不动产上海区域数据监测中心对上海16个典型板块的标杆楼盘租金进行跟踪监测发现，与去年6月相比，16个楼盘的租金回报率均有下降，降幅在0.02%-2.02%；但16个楼盘中有14个租金上涨，增幅集中在5%-30%。
月租金2000-4000元的房源是这段时间最容易出租的，6月1日-15日期间成交比例为39.3%。其次是租金在2000元/月以下的房源，占37.8%。预算2000元以内的租客，倾向选择浦东区偏外环的板块，例如曹路、西三林、惠南等，代表性小区包括曹路家园、凌兆新村、民乐苑；预算2000元-3000元的，倾向于闵行七宝、宝山大华、闸北大宁等中环区域、有轨交线路经过、且配套较为成熟的地方，典型小区有万科城市花园、康泰新城、宁和小区等；预算在8000元以上的，则偏好核心城区，例如陆家嘴、徐汇中心、南静安，代表性楼盘有仁恒滨江园、东方曼哈顿、中凯城市之光。
向来以买卖为主的中介，也因为市场的调整业务重心被迫转移。21世纪不动产4月成交的租赁、买卖套数比约在3：7，5月、6月则倒置过来，为7：3；德佑高端地产指数系统中的租赁市场系统显示，今年5月租赁套数环比增长61%，是近两年来平均月租赁套数水平的2倍。其中，过渡性租客占47%。
此轮房租上涨的主要原因有三个。一是季节性因素，大中专院校学生集中在这个时候毕业，毕业生对住房有较大的租赁需求；二是投资者手握大量房源，不愿低价抛售，通过提高房租，以获得收益；第三是许多购房者在房地产调控政策的影响下推迟购房，持币观望，一定程度上增加了房屋租赁市场的需求。
“被动租房”现象普遍
目前房屋租赁市场中，无论个人分散出租，还是今后政府大力推广的公租房，均处于被动，业内人士称之为“去租房化”现象。
从时下租赁房屋供应端看，政府正在集中建设廉租房、公租房，企业则主要集中于酒店式公寓等高档房。而在国外，大部分开发商以开发和经营出租性物业为主。有的主动帮助政府建造公租房，经营十年后可由政府回购，其前提必须是房屋质量等必须达到标准，由此限定了开发商粗制滥造。
从需求端看，目前中国内地，受新政对存量、增量商品住宅市场的影响，近期陷入观望期。一批原先准备购房的自住型、改善型客户暂缓入市购房，采取阶段性租房策略。而业主索性转售为租，躲避房价低谷。从决策的时间顺序上，通常都是买不起房才会租房。
上海易居房地产研究院之前所做的房屋需求调查结果显示，对究竟选择租房还是购房这一问题上，近七成的受访者选择购房。而且，将在3年之内购房的占受访总数的61.6%，仅一成半受访者选择租房，另有16.2%的受访者虽然现在选择租房，但只是作为购房前的过渡。同时，就同一被访群体在受调查时的居住状况来看，有42.94%的受访者在受访时居住在承租房中。换言之，大部分房屋承租人（63.8%）计划改变居住方式，从租房转为购房。
房屋租赁应实现产业化
如果能够转变这种“被动租房”现象，形成成熟的房屋租赁行业，就可形成规模经济，并有效化解买卖市场的供需矛盾，平抑高房价问题。周建成、李战军、梁志超等研究人士建议，重点要解决以下几个问题。
房屋租赁税收优惠。从政策优惠方面看，基本以购房优惠政策为主。购房上，货币化分房、银行按揭贷款、蓝印户口、购房退税、契税优惠等等，可谓一应俱全。租房上则长期缺少政策上的关注和扶持，致使房地产企业更愿意以出售的方式加快资金回收，避免资金沉淀。
减轻房屋出租税负。以上海为例，目前个人居住房屋出租的综合税率为5%，转租为2.5%，为活跃房屋租赁市场发挥了积极作用。目前如果企业从事房屋租赁，除缴纳营业税及附加、房产税等（共17.56%）外，还要缴纳所得税，税负仍然偏重。此外，租赁业务的资金回收期较长，在房价连续几年快速上涨的背景下，投资租赁房屋对个人或者企业而言均吸引力不足。
增加房屋租赁市场融资渠道。融资渠道的局限性导致企业进入出租业的意愿不强，若完全依赖于银行贷款又会加剧银行的流动性风险，不妨积极发展房地产信托投资基金。同时，大量社会强制性缴存基金如住房公积金、养老金、社保基金等长期资金，从适用性角度看，完全可以投资于房屋租赁市场，不仅可解决当前发展住房出租业面临的缺乏长期资金来源问题，也在一定程度上有助于提高资金运用效率，保值增值。
确保承租人的利益受法律保护。我国房屋租赁法规和政策主要关注房屋租赁的客体，对于房屋租赁的主体管理和行为管理鲜有涉及，尤其是缺乏对承租人利益的法律保护，这导致了出租人对房屋租约的执行力不足，而承租人则经常缺乏“安全感”。而在西方发达国家，房屋租赁受到社会的普遍重视，往往会出台一系列的法律及规章制度，以此来维护承租人的利益、制约出租人的不规范出租行为。